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二手房房產回暖(nuan) 賣房者(zhe)降價少了部分買房者(zhe)考慮出(chu)手
2020-06-05 08:31:05來源︰證券日報網(wang)編輯︰

元旦剛(gang)過,李(li)女士開始(shi)有點(dian)著急了。經常(chang)逛中介門(men)店的她(ta),最近听到的“降價”聲音少了,“再等等”的心(xin)思開始(shi)動(dong)搖了,出(chu)手買房的想法變得(de)強烈(lie)了。

貝殼研究院(yuan)的數據顯示(shi),2019年(nian)12月(yue),北京二手房業主調漲掛牌價的現(xian)象,佔比提高1.8個(ge)點(dian),達(da)到11.8%。雖然調降的行為仍是主流(liu),但已有所下降。這與(yu)李(li)女士的感受(shou)契合,也與(yu)《證券日報》走訪調查後獲取(qu)的信息一致。

一個(ge)多月(yue)前,《證券日報》記(ji)者(zhe)走訪調查發現(xian),北京二環(huan)內部分二手房主,甚至降價三十(shi)萬元都買者(zhe)寥寥,但現(xian)如今,房價下跌不再明(ming)顯,議價空間(jian)縮小,雖然購房者(zhe)尚未大面積(ji)出(chu)手,但購買意願(yuan)開始(shi)稍顯積(ji)極了。

在北京西城區(qu)廣(guang)安(an)門(men)的鏈(lian)家網(wang)點(dian),《證券日報》記(ji)者(zhe)發現(xian),屋內的銷售人員明(ming)顯比此前記(ji)者(zhe)走訪時要少了很多。有中介經紀(ji)人告訴(su)記(ji)者(zhe),近期有部分購房者(zhe)選擇出(chu)手,2019年(nian)下半(ban)年(nian)以(yi)來,北京的二手房市場,終于有了一絲溫(wen)度qu)/p>

“北京二手房市場確實出(chu)現(xian)了房價止跌跡象,但這只是短暫回暖(nuan)。”貝殼研究院(yuan)首席(xi)市場分析師(shi)許小樂在接受(shou)《證券日報》記(ji)者(zhe)采訪時表示(shi),房價止跌背後主要有兩個(ge)原因,第(di)一,2019年(nian)4月(yue)份(fen)至10月(yue)份(fen),市場持續(xu)降溫(wen),年(nian)末市場成交(jiao)量增加是低位修復的表現(xian);第(di)二,根據數據和(he)調研,年(nian)末客戶(hu)的資金相(xiang)對充(chong)足,因此入市積(ji)極性有所提升(sheng),這一表現(xian)和(he)往年(nian)年(nian)份(fen)類似,也就(jiu)是說年(nian)末“翹偉”是每(mei)年(nian)的常(chang)態,不是2019年(nian)的特(te)例。

二手zhi)諧∠xian)短暫回暖(nuan)

回顧調控前夜(ye),“賣家報價728萬元,買家從(cong)7點(dian)砍(kan)價到夜(ye)里11點(dian),745萬元成交(jiao)”的現(xian)實已經遠去,在過去的一年(nian)中,買賣雙方(fang)的位置發生了互換。賣房者(zhe)的感受(shou)是從(cong)“一夜(ye)漲價20萬元”到“不好賣”;買房者(zhe)的感受(shou)是從(cong)“永遠漲”到“再等等”,再到如今的可(ke)以(yi)考慮入市了。

“年(nian)底沖(chong)業績,大家都在外面跑,現(xian)在房價已經到了很低的位置,有的房主對市場漲價感覺(jue)無望,也願(yuan)意節前出(chu)手,購房者(zhe)也樂于抄底,所以(yi)成交(jiao)量有一定上升(sheng)。”房產銷售小張向《證券日報》記(ji)者(zhe)介紹。

上xian)芩ta)終于促(chun)成了兩個(ge)月(yue)來的買房第(di)一單,而(er)這筆單子是她(ta)年(nian)中就(jiu)開始(shi)介入的,像這樣(yang)的單子還有幾個(ge),都已經差不多快談妥了。

“並(bing)不能說現(xian)在二手房市場全面回暖(nuan)了,只能說2019年(nian)下半(ban)年(nian)市場遇冷的速度太快了,讓很多購房者(zhe)心(xin)理上都有了si)弁xin)態,但城區(qu)內畢竟大多數都是學區(qu)房,孩子可(ke)等不起,所以(yi)yue)┌至思父ge)月(yue),買房者(zhe)的積(ji)極性開始(shi)提升(sheng)了,現(xian)在的成交(jiao)量依(yi)然很低,但比前幾個(ge)月(yue)好很多了。”小張介紹,自yue)旱墓悍靠突hu),主要是購買學區(qu)房用于孩子上學,很多都定下來要在2019年(nian)買房,只不過因為房價下跌被延後了。

《證券日報》記(ji)者(zhe)隨後走訪了北京南城小區(qu)較(jiao)為密(mi)集(ji)的洋橋(qiao)地區(qu),該地區(qu)的鏈(lian)家房產銷售人員較(jiao)多,對于記(ji)者(zhe)想了解二手房市場情況,也反(fan)cong)ying)較(jiao)為平淡(dan)。銷售人員介紹,周邊地區(qu)房價基本止跌,但價格也是降到近兩年(nian)的最低點(dian)。

與(yu)之(zhi)相(xiang)比,幾公里之(zhi)外的馬家堡地區(qu),在我愛我家的門(men)店,銷售人員熱情的推(tui)薦周邊二手房源和(he)亦(yi)莊(zhuang)等地的房,並(bing)且告訴(su)記(ji)者(zhe)周邊地區(qu)的房價已經有觸(chu)底反(fan)彈的跡象,成交(jiao)量也明(ming)顯上升(sheng),房東們售房的意願(yuan)也強。

“作為二手房,房子的物業、樓棟ba)飭 妗 Πqu)環(huan)境等,都對其價格有著很深的影響,馬家堡這里優質(zhi)小區(qu)比較(jiao)多,因此價格降下來的不多,目前房價比較(jiao)穩(wen)定,有的好房源出(chu)來就(jiu)被買方(fang)預定走了。”銷售人員介紹,北京限購升(sheng)級以(yi)後市場明(ming)顯不好做了,銷售手里誰(shui)的購房客戶(hu)多,誰(shui)的成交(jiao)量就(jiu)高,房源反(fan)而(er)不是太大的問(wen)題(ti)。

賣方(fang)提價意願(yuan)升(sheng)高

“不同于調控前房價一路fei)險牽  睪蟪山jiao)均價隨成交(jiao)量的波動(dong)而(er)小幅上漲、下跌,2019年(nian)全年(nian)均價與(yu)2018年(nian)持平。2019年(nian)12月(yue)北京二手房kan)山jiao)均價5.9萬元/平方(fang)米,較(jiao)調控當月(yue)歷史峰(feng)值(zhi)下跌12%。”貝克研究院(yuan)在一huan)荼 嬤斜硎shi),2019年(nian)末,北京房價不再是“內地第(di)一”。調控前北京購房者(zhe)買到一套房子平均需要40天,調控後成交(jiao)周期持續(xu)拉長至三個(ge)月(yue)以(yi)上,客戶(hu)快速成交(jiao)率亦(yi)由64%降至36%。

上述(shu)研究報告還顯示(shi),2019年(nian)底,北京鏈(lian)家庫存房源的去化周期達(da)18.5個(ge)月(yue),業主想賣掉手中的房子平均需要近4個(ge)月(yue)。業主為出(chu)售所持房產要根據帶看反(fan)饋數次(ci)下調報價,2019年(nian)北京鏈(lian)家成交(jiao)房源的末次(ci)掛牌均價為519萬元/套,而(er)成交(jiao)房源均價為500萬元/套,意味著從(cong)談判到成交(jiao)過程中,業主還需要降價近20萬元。

但市場低迷(mi)期持續(xu)時間(jian)已經很久了,年(nian)底已經有“翹尾(wei)”行情顯現(xian)。對于北京目前的二手房市場現(xian)狀,《證券日報》記(ji)者(zhe)通過調查獲得(de)的信息或能窺見一二。

在馬家堡我愛我家門(men)店,記(ji)者(zhe)遇到一位來洽談交(jiao)易的買房者(zhe)。一huan) 侍負螅 苑fang)表示(shi),作為改善性住房,他(ta)對于購房並(bing)不著急,因此整個(ge)2019年(nian)都在看市場動(dong)向。

“感覺(jue)2019年(nian)底明(ming)顯跌不動(dong)了,而(er)且不huang)範020年(nian)是否(fu)市場回暖(nuan),既然價格已經跌到自yue)涸?詰奈恢茫 薔jiu)年(nian)前把事情定下來。”這名買房者(zhe)顯然對于購房的事情十(shi)分自信。

相(xiang)同的情況也出(chu)現(xian)在北京周邊地區(qu),在大興黃村鎮的鏈(lian)家網(wang)點(dian),就(jiu)有至少三家客戶(hu)在與(yu)房產銷售商談。銷售人員介紹,與(yu)去年(nian)相(xiang)比,2019年(nian)這個(ge)冬天尤其的寒冷,幸好近期房價下跌的趨勢(shi)已經緩和(he),購房意願(yuan)也有所提升(sheng),但比去年(nian)要大大不huang)紓 nian)此時網(wang)點(dian)的成交(jiao)量至少在十(shi)多單,如今不過五、六單,而(er)且ye)悍空zhe)大多數都是觀望數個(ge)月(yue)甚至半(ban)年(nian)多的老客戶(hu)。

“業主預期有所改善,業主調價中漲價佔比從(cong)10%提升(sheng)到12%,但是整體市場情緒依(yi)舊較(jiao)弱,成交(jiao)周期依(yi)舊在延ying)?rdquo;許小樂向《證券日報》記(ji)者(zhe)如是表示(shi)。

該銷售人員說︰“大家普遍認為2020年(nian)不會再跌下去,甚至lie)蛭 奶 嚶辛松險塹腦?冢 yi)yue)蚍空zhe)有所松動(dong),將來二手房買賣的工作更不好做,成交(jiao)量可(ke)能變化不大,但一單交(jiao)易可(ke)能要磨大半(ban)年(nian)。”

正如貝殼研究院(yuan)所示(shi),2020已來,北京二手房市場步入調控後第(di)四(si)個(ge)年(nian)頭(tou),政策不會有大的放松,市場供需矛(mao)盾極大緩和(he),市場預期平穩(wen),北京二手房市場將延續(xu)低位穩(wen)定態勢(shi),預計(ji)2020年(nian)全年(nian)二手房kan)山jiao)量依(yi)舊穩(wen)定在15萬套左右,價格波動(dong)在5%以(yi)內。記(ji)者(zhe) 王麗新 見習記(ji)者(zhe) 郭冀川

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